上海二套房认定标准混乱 利率最低7折
上海二套房认定标准混乱 利率最低7折 更新时间：2010-1-18 21:57:47 马先生在河南老家有套房，按揭贷款15年，现在尚未还清。他的妻子现在上海也有一套50平米的房子，仍在还款中。马氏夫妇想再次按揭贷款，在浦东买一套八九十平米的房子。
理财周报记者跟随马先生走访了上海地区20多家大大小小的银行网点。结果，将马先生认定为一套房、二套房、三套房的银行均有之。唯一共同点是：必须首付4成，利率则大有商量余地，低至基准利率下浮30％，高至基准利率上浮10％。
民生银行认定为一套房
对于马先生的情况，如果按家庭认定，马先生购买的是家庭第三套房子。但在具体认定上，有将此认定为二套房，甚至个别银行将此认定为一套房。
“此个案仍可按照一套房按揭贷款来算，首付4成，利率可以享受7折优惠。”民生银行上海分行市南支行的相关负责人表示道。
“你可以去浦东房产中心查一下人均面积，只要人均面积不超过32.2平米，就可以要求现住房所在地的居委会开具名下无房的证明，按首套购房来做享受优惠。但是加上你们之前的贷款，总额不能超过家庭收入总和的30％”。
显然，民生银行工作人员将马先生按照“改善型”住房来执行。
确实，国11条中，规定了二套房首付必须4成以上，但对于具体利率、改善型住房标准并没有给出明确说法。
比如利率，国11条指出，贷款利率严格按照风险定价。而目前改善型住房标准，各个地方有所区别。
上海市公积金管理中心的新规定是，市民第二次贷款购房时，只有家庭人均住房建筑面积不超过33.4平方米，才可认定为改善型住房。而民生银行给出的“32.2平米”的标准仍然是以前的说法。
正因为目前对改善型住房尚没有一个统一明确的说法，市场人士认为给银行留下了操作空间。
工行、平安、招行则将马先生认定为二套房，也有几家“糊涂虫”银行如农行、南京银行、宁波银行表示“说不清楚这是几套房”。
“不过，管你是二套房还是三套房，我们一套房利率是7折，二套房、三套房以上是7.1折。”
恒生银行、建行和交行明确表示，此类个案属第三套房贷款，交通银行徐汇支行要求首付4.1成，利率在7.5折到8折之间浮动，建设银行肇嘉浜路支行要求首付4成，利率下浮24％，而恒生银行肇嘉浜路支行则表示，首付5成左右，利率仍可享有7折的优惠政策。
在调查中，多家银行给出了个人住房按揭贷款普通住房标准：面积140平米以下，内环价格低于245万元；内环和外环之间140万元以下；外环线以外98万元以下。如果申请人为非上海市内工作或居住的外地户籍人士，贷款成数最高不超过60％，申请人贷款或信用卡有逾期还款记录的，结合实际情况接受贷款申请，贷款成数不超过50％。
也有银行对房屋年龄、贷款总额有一定“要求”，比如50平米以下的，50万元贷款额以下的和1990年前的房子均不接受贷款。
贷款利率低至7折
银行不仅在认定上存在分歧，在给予的利率政策上也有较大区别。
如交行、上海银行、江苏银行、北京银行等都按照基准利率上浮10％的标准执行。不过同一家银行不同支行之间执行的标准也不同，有支行给出7折，有的则是7.1折。
“按照你的情况，算三套房，利率是按照上浮10％计算。但我建议你赶紧把河南那套房子剩下的贷款还掉，那么新房子按照二套房认定，利率下浮24％”，建行徐汇路支行工作人员向马先生“支招”。
“我们这边一套房利率享受7折优惠、二套房享受7.1折，三套房享受7.2折”，汇丰银行上海分行告诉记者。
“现在能给到7.5折优惠，如果要更多的优惠利率，我们需要申请，根据你的收入证明、征信状况、房龄等综合考虑”，华夏银行和浦发银行则向记者这样表示道。
“如果现在给你7折优惠了，即便加息，7折优惠政策不会变，只是基准利率提高而已”，浦发银行上海分行营业部工作人员向记者表示。
银行审核更加严格
“我们有办法给你做成二套房，甚至一套房”。这是中介的“豪言”，至于如何做“手脚”，中介含糊其词，甚至表示要收取一定服务费。
记者了解到，确实有银行在审批过程中并不非常严厉，使得中介作弊手段可以“暗渡陈仓”。
不过，眼下银行对资料提供与审核不敢放松。像马先生这样的情况，工行上海建国西路支行的相关人士表示，“申请二套房贷款要提供的基本资料是：除了上海市交易中心出具的人均面积证明，河南借款合同复印件、上家贷款银行的买卖合同，首付款证明的复印件，还要提供流水明细的收入证明和公司开的财务收入证明，如果有学历证书审批会快些，无学历的商人会打折扣。
恒生银行则表示，一定要提交夫妻双方身份证、户口本、结婚证、已有住房和即将贷款用房的房产证、敲了银行印章的6个月的工资流水账和公司开出的收入证明等银行所需的其它文件。
不过，手续费、评估费、律师费、截止到2013年底的保险费都会由恒生银行支付，客户无需另外缴纳。
上海城益房地产公司的负责人提醒购房者：每家银行审核的标准大相径庭，中资行注重贷款者工作的稳定性，公务员和教师等一般都比较容易审批；外资行比较注重个人的现金流量和学历，由于去年遗留的案件还在堆积，如果找与房产开发商有合作关系的银行，快则一个星期，多则一个月就可以申办成功，而且利率还可以轻微地浮动。
