最近五大行集体发布通知,存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
公告显示,8月25日起,对批量转换范围内的个人住房贷款,按照转换规则,统一调整为LPR定价方式。这意味着还没想好要不要转换定价基准的客户,无需自己进行任何操作,银行将统一完成批量转换。
很多人还不了解什么是LPR,今天就简单聊一聊。
01-什么是LPR
LPR又称Loan Prime Rate,也就是贷款市场报价利率。
2019年10月8日起,央行将调整个人住房贷款利率,在此以后商业房贷利率将不再使用「贷款基准利率」,而使用采用「LPR的方式计算」。
02-LPR由谁决定
LPR由18家银行决定,每月每家银行报出一个贷款市场报价利率,去掉一个最高的和一个最低的,平均剩下的,就是它,每月20号(节假日顺延)对外公布。
附18家银行名单:中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、招商银行、民生银行、兴业银行、浦发银行、中信银行、西安银行、台州银行、顺德农商行、上海农商行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行。
03-两种利率对比
2020年4月20日公布的LPR:
一年期贷款利率3.85%;五年及五年以上贷款利率4.65%。在贷款利率调整计算方式最后一期央行公布的基准利率为4.9%。如果在调整之前你贷款基准利率享受折扣,或是利率上浮,转成LPR后依然有效,其计算公式为:LPR利率+(你贷款利率-LPR利率)=你的LPR贷款利率。
比如你的固定贷款利率为4.9上浮10%,也就是4.9*1.1=5.39。那么你现在转换成LPR就是4.65+(5.39-4.65)=5.39,你看,没有一丝丝改变。就转变后当前来说,贷款利率是没有差别的,你要面临的是以后利率的走势。
04-买大买小?买定离手
你的固定贷款利率5.49-目前LPR利率4.65=0.74,这个0.74就替代你上浮10%的计算方式,以后每月新LPR利率出来+0.74=你的贷款利率。
房贷一般都是10-30年,所以只以长期贷款LPR利率为参考,一年期不在此分析内。在以后的日子里,如果LPR低于4.9%,那么还的钱就要少一些;如果LPR高于4.9%,固定利率还的钱少一些。
多家银行从3月份已经通知贷款客户,可以选择贷款利率方式,办理时间为2020年3月1日到2020年8月1日止。一旦选择不可更改,现在你要面临的就是一个赌局:买大还是买小?
05-LPR的底线在哪
LPR利率自实施以来,共报价8次了,一次比一次低。目前看来还会持续下降一段时间。刚开始实施总得给点甜头,加上今年疫情影响,经济遭受重创,利率下降是共识。但LPR能降低到什么标准?
LPR利率刚实施公示时,明确公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。公积金贷款利率为3.25%且有贷款额度上限,你品,你细品。也就是说再低也不会低过3.25%,这就是底线。
那上限呢?答案应该是国家宪法中规定的最高利率。
06-不看表象,看本质
LPR是由商业银行来定的。你买房的贷款是向商业银行借的。简单说:你的债主可以随便定利率。
有人问:以前基准利率也是一年一变啊?可你想过没,以前是央行一人说了算,央行是相对独立的政府单位,不以盈利为目的。商业银行可是以盈利为目的的。
再算笔帐,三十年前万元户那可是小康之家,三十年后的现在呢?钱是没变,可购买力可大打折扣了。通货膨胀的因素也得考虑进去。房贷30年,一直固定还款数额,以前每月还一千那是什么压力?三十年后呢?钱币贬值你都能感觉到,银行会感觉不到吗?
还不明白的话,想想油价改革制度。
07-到底怎么选
看到这你也不容易,如果还没有搞清楚怎么选,那就看你属于哪种情况,我给的建议是:
1、房子5年内要还完贷款,或是要卖掉,那就转换成LPR。目前来看三五年内LPR继续走低或持平是注定的。
2、如果是上浮30%这种情况,可以斟酌换成LPR,反正利率都这么高了,赌一把。
3、利率不高,房贷时间还长,又没打算提前还完,那就踏实的固定利率。
选择只有利弊,没有对错。选择的时候清楚自己要面对什么样的风险,结合自己实际情况做出最佳选择。
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