本文是“房地产带盐人”的第70篇文章，全文1790字，阅读大约需要6分钟。

继上次说了个人房贷新政后贷款利率计算方式问题，本文说一下房贷办理过程中所需要注意的因素，尤其是影响贷款审批的。

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个人住房按揭贷款对于许多人来说已经不陌生了，过去20年房地产起飞伴随的两个因素：房贷体量的扩张和预售制度。我们可以看一下人民银行的统计数据：2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占 同期各项贷款增量的39.9%。

虽然2018年以及今年个人住房贷款余额增速持续下降，这体现了调控对稳定市场的调性，但绝对量级还是不小，住房个人贷款过去30年也覆盖了大量的人群。不过如何办理个人住房贷款，以及新政之下需要注意的事项仍然不少。

中国人民银行公告〔2019〕第16号明确，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。利率的变化不会很大，但由于市场化利率定价，而且每家银行，对具体不同的贷款人都可以谈判不同的贷款利率。

那么每个人的情况不同会造成那些差异呢？

贷款资质：无论是买住宅、商铺、公寓、写字楼，很多购房者都被这个因素拦下来却未必能搞清楚具体原因。实际上贷款资质既包括一些硬性指标，也包括各家银行的个性化要求，除了硬性的限贷政策，例如你是第三套住宅之类的，但买商业贷款不在此限制。

其实其他因素往往更加隐性，作为购房者并非银行从业人员，很难完整的判断。从字面上理解“贷款资质”包含了所有可以符合贷款要求的限制，以及影响贷款年限、贷款数额的因素的总和。

例如工资收入流水，单身的需提供个人收入流水，夫妻购房需要提供双方的，如果是父母和子女，则需要提供共同贷款人的。一般来说是半年的收入流水，可以直接在银行柜台或者自助设备上凭身份证和账户信息打印。收入流水需要注意两点：

1、一般而言贷款人月收入应为月还款额2倍以上；而且提供的收入构成越稳定越好。

2、收入流水证明需要真实，尤其是对于小商户、个体户等自营业者等收入不是特别均匀的情况。有的人在购房时听信一些说法去做一套假的收入流水来作为资料提供给银行，这是非常不可取的。首先银行完全有专业鉴别能力，无论是风控和客户经理基本上一眼就能看出来，而且这种情况会对以后申请这家银行的贷款或者其他业务有些不好的影响。

提供的贷款申请资料务必注意期限：有些资料是有有效期的，例如前面说的工资流水一般要求近期的，不能是太久远的时间跨度的，再就是征信报告。

三个需要注意时限的资料：

1、征信：一个月内有效；可以在人民银行征信中心查询，或者部分银行的大厅里专用设备上打印。

2、收入证明：一个月内有效，需要加盖发工资单位章。

3、个人流水：近期不超出3个月，总共6个月的流水。例如你本月10月提供，那么应该是最早不早于7月份，从2月至7月的收入流水。

个人征信报告中哪些影响到贷款审批呢？

个人征信报告上包含个人基本信息、信息概要（包括名下贷款、账户、借贷记账户开始的时间）借贷交易信息明细（主要是银行账户，例如信用卡记录等等）、公共信息明细（例如公积金缴存情况）等等。

这其中特别需要注意到的是两个部分：

二是不良信用记录。例如信用卡还款违约、助学贷款还款违约、有连带担保责任而债务人未能按期履约造成的信用记录不良是最常见的几种。有时候仅仅是几个月的信用卡未能按期还款，一时疏忽也好，故意为之也罢，都会上征信记录，直接影响贷款人的申请审批。

很多购房人，就是因为一点信用卡债务未按期还款，甚至是因为把卡借给他人消费，而对方未按时还款导致自己的信用记录毁了，缺乏信用意识以为没什么事，结果导致上百万的房贷批不下来，代价非常大。所以特别提醒一句：当今是信用时代，信用数据和记录就是财富，也是对人综合评价的参照因素，务必重视保护好信用记录。

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