分享高铁盛宴 地产价值提升旅游业商机无限
分享高铁盛宴 地产价值提升旅游业商机无限 更新时间：2010-12-17 7:48:22 主持人：计渝 内容提要： 四纵四横，2012年我国高速铁路网初具规模，客运专线拉近城市距离，出行更便捷，旅游，酒店，零售业哪些板块直接受益？投资者如何从中掘金？《交易时间》为您带来《分享高铁盛宴》第五集，后高铁时代，敬请期待。 计渝：在前几期节目当中我们和大家探讨了，直接参与高铁建设公司的投资机会，今天我们来看看高铁建成以后，对于我们的生活，工作，乃至于投资领域究竟会产生怎样的影响？下面我们先来了解一下我国高铁的总体规划情况。 2012年“四纵四横”将初具规模 2008年，铁道部对中长期铁路规划网进行了调整，为我国高铁建设绘制了一副宏伟的蓝图，据规划，到2020年，全国铁路营业里程达到12万公里以上，其中客运专线1.6万公里。而随着全球经济危机不断蔓延，高铁建设作为我国经济刺激计划的重要组成部分，在2009年得到了全面提速，据铁道部相关信息显示，“十二五”期间，铁路的投资额将创历史新高，达到3.5万亿元的规模，是“十一五”的1.7倍以上，其他大部分将投向高铁建设，新增的高铁里程绝大部分将在2011至2014年间完成，这四年累计新增里程将达到整个高铁已规划里程的50%以上，用“大跃进”来形容绝不为过，到2012年，我国四纵四横高速铁路网将初具规模，客运专线总里程将达到1.3万公里，四纵四横把中国的东部，中部和中西部地区大多数城市纳入规划，不但打通了南北，东西的大通道，还形成了环渤海，长三高，珠三角三个城市群的轨道交通网，临近省会城市将形成一至两小时交通圈，省会与周边城市形成半小时至一小时交通圈，北京到全国绝大部分省会城市，将形成八小时以内交通圈，此外2014年前，还将建成三大区域城际高速铁路，使得城市之间加速融合，将使我国发展区域经济格局优势越发明显，核心城市对周边城市的辐射能力提高，带动周边城市经济发展，成为我国区域经济发展新引擎。 计渝：刚才我们通过短片，基本上了解了我国高铁未来的规划图，四纵四横，将会重新构架中国的经济区域的版图，这个版图构建之后，将会对于中国的城市和区域经济的发展，以及对于我们每个人的生活质量和未来，会产生怎样的影响？我们来和今天来到演播室的嘉宾，他是龙俊，华西证券消费行业研究员，一起来和他做一个交流，龙俊你好。 龙俊：你好。 计渝：我们注意到高铁建设，不光是高铁基础建设方面有巨大的投资，同时，建成之后，也会对于网络形成之后，也会对于各个城市之间的经济联系，对于普通人的出行，他的工作，他的生活，他的投资都会带来比较大的影响，从你的角度来看，四纵四横建成之后，对我们经济和城市的影响，首先会体现哪些方面？ 龙俊：根据我们对国内外经验的总结我们可以看到，我们可以把高铁开通以后的效应，分为短期效应和长期效应，从短期来看，我们可以看到，高铁直接影响就是降低人们出行成本，包括时间，成本，金钱成本，包括健康舒适度的成本，比如晕车什么的，这样直接刺激人们的出行欲望，尤其是旅游欲望，由此带来的餐饮和酒店，将会迅速直接受益。从长期来看，我们可以看到，随着高铁的开通，沿线的像劳动力资本，技术这样的经济要素，将会沿着整个高铁沿线进行重新的优化分配，这样的情况下，会使得沿线城市经济快速发展，人口迅速汇集，以及城市化率迅速提升，在这种情况下我们可以看到，房地产和零售行业将会长期受益。 计渝：就是龙俊，按照你刚才的思路来看，短期效应和长期效应，其中我们还注意的另外一点，一些研究人士把高铁所产生的效应，他按照时间来算，过去我们知道铁路给我们大家的感觉，大多数是跨地域的，按一天，两板这样来算，现在我们看到，时间已经缩短到按小时来算，比如京津之间是一个小时生活圈，我们看到有两个小时生活圈，最多的是八个小时生活圈，这样高铁建成之后，给我们生活带来的是空间和时间的巨大变化，将会推动，我们首先说区域经济之间重新的组合，会迸发怎样的经济增长的活力？ 龙俊：其实我们可以从这样的角度来看，大家可以考虑到，比如像发达城市，就是大城市之间它的郊区首先会非常好发展，为什么？就是因为由于郊区离大城市近，高铁建成实际上从空间上拉近了大城市与发达城市之间的距离，随着发达城市与中小城市距离的拉近，可以使得发达城市对经济辐射的半径更广，有效的拉动中小城市的成长，带动整个区域，一个区域，一个区域，以发达城市为中心，一个区域一个区域的区域性成长的机会。 计渝：我们可以把高铁看成是繁华大都市向外延展它的影响力辐射的通道，通过这个通道，可以打通我们过去说的城乡差别，大城市和小城市之间的差别，中心城市和一些西部，或者中部城市之间的差异，使得差异逐渐的通过高铁，高速铁路的网络，使它变得趋同，趋于一致。 龙俊：对的，我们在这方面也有一个相关的研究，我们考虑到哪几类城市相对会更加受益，我们通过分析国内外数据我们认为有两类城市是非常受益的。 计渝：刚才我们在节目中了解了四纵四横规划图，这四纵四横可以说代表我国铁路建设大的发展趋向，更是带动我们经济的重要引擎，在大力发展铁路建设的同时，高铁对消费的拉动作用，也节引起全社会的普遍关注，我们来看一下短片。 后高铁时代消费拉动明显 与直接参与高铁建设的企业相比，消费板块受益时间稍有滞后，但是持续时间会更长久，效应更突出明显，后劲更足。短期来看，高铁的开通将带动旅游，酒店和零售的快速增长，从2008年7月开通的京津城际高铁来看，2009年上年，北京来津的旅游团体观众比高铁开通前增加了30%。2009年上半年，挺进社会消费品零售额实现1176亿元，同比增长20.7%左右，增幅居全国第二。今年五一，京津高铁平均每天运送10多挖旅客往返天津，天津的农家旅店几乎全部爆满，大部分高星级酒店的入住率均超过90%，创历史新高。而2009年底开通的武广高铁，则重演这一历史，2010年高铁通车后的整个春节黄金周，据武汉假日办统计，武汉全市社会商品零售总额达到84.3亿元，同比增长21.1%，抵达旅客共计219.28万人次，同比增长19.7%，增速明显超过往年。从长期来看，高铁的开通，将使沿线城市经济增长加速，城市化进程加快，人口明显汇集，就日本的经验来看，新干线开通十年内，尤其是前五年，对经济拉动效果明显，据1960至1985年的统计数据，新干线不站城市，较其他城市的人口增速提高了12.6个百分点，可见高铁的建成，对沿线经济发展和城市化进程，起到了巨大的推动作用。 计渝：高速铁路对于一个区域之间的城市化进步，起了非常大的推动作用，从刚才我们在短片中间记者采访中给大家介绍了，像京津高铁，武广高铁等等，它给沿线带来的变化是非常大的我们再来和龙俊继续交流一下这个话题，龙俊，你的研究来看高铁开通之后，对沿线的这些城市化的进程，对于城市和城市之间经济的紧密联系，会带来怎样的影响？你刚才在上一节节目中提到了有一个研究报告，你给我们介绍一下。 龙俊：我们通过研究国内外的数据，我们总结出有两类城市将会最受益于高铁的开通，第一类的城市，就是在高铁开通以后，发达城市通过这些高铁能够有效辐射到的二线中小城市，这是第一类。第二类城市是指，那么作为高铁枢纽，就是有一纵一横，或者多条高铁交汇点的二线中心城市。 计渝：叫做高铁枢纽点。 龙俊：对，高铁枢纽点。我们现在可以分这两类来为大家细致的介绍一下，先来看第一类，根据新干线开通的经验来说，开通以后，沿线的二线中小城市的经济增速将会明显的快于沿线的发达城市，为什么会是这样的情况？我们得出的结论是这样的，因为通常来说，二线中小城市交通对于它来说是经济发展一个很重要的制约，这也影响到了临近一些发达城市，对它经济社辐射和拉动的作用，高铁恰好是消除了这一瓶颈，如果我们做一个更详细的比喻，我们可以把发达城市比作是山顶上的水库，把发达城市拥有的这些人才，资本，技术比喻成水库里的水，相对它来说，发达城市是一个在山顶上，海拔比较高，水位也比较高的水库，相对来说，二线中小城市相当于山脚下的小水库，它没有多少水，过去是因为没有水渠，所以上面的水再多，很难流到下面来。 计渝：高铁变成一个通道，把高处的资源引导到低处去。 龙俊：对，如果没有这个渠道，我们山顶上的湖更像是一个堰塞湖，这是第一类城市的情况。第二类城市，是作为高铁枢纽的二线中心区域城市，为什么要强调既是高铁枢纽，又是二线区域中心城市？情况是这样的，因为作为高铁枢纽城市来说，基本上就是有多条高铁交汇，经济是二线的水平，还没有发展很好，在这种情况下，由于枢纽的建成，交通的便捷会导致沿线的资源，包括我刚才提到一些资本，技术，人才。 计渝：重新向一个地方汇集。 龙俊：重新向这个地方汇集，它将会迅速拉动将地区的经济发展，包括城市化进程，就是这一类的情况，另外它又是二线城市，二线城市经济基数本来比较低，这种情况下它的经济增速非常显著。 计渝：随着京津，武广，京杭等高铁的陆续开通，对沿线经济结构和居民生活的影响看来是不可小视的，下面我们记者带着您一起乘上京津城际高速铁路，看看运行已经两年多的高速铁路，对于当地的房地产业产生多大的影响？ 后高铁时代地产价值提升 京津城际2008年8月1号试通车，至今已两年有余，京津之间的你来我往方便了不少，一些北京人，甚至把置业的目光也延伸到天津。 王子惠：城际铁路的修通，它的整体的经济带就衔接得特别紧密了，这样北京市的房价高，天津市的房价基本上属于比较低了，由于北京房价的挤压作用，一部分置业者就到天津置业，这样同时也在加大天津市的购买力，也使天津市的房地产，向一个良性的情况过度。 天房发展作为天津市本土房地产企业，房地产开发是公司的主营业务，2010年，完成了58万平米的销售，收入大约在32个亿。 王子惠：2007左右才是几个项目，有时候甚至不超过5个，都是在阳春的区域周边，现在发展到至少得有50多个，另外一个它的整体房价和别墅的价格也在提升，原来，也就是在每平米4000到5000之间，现在已经发展到7000块钱左右，别墅的价格原来在8000，现在已经发展的12000，也就是说它的带动区域板块也在涨价。 京津城际的开通，让天津区域价值得到凸显，带动了很多新兴区域，如京津城际目前在津唯一停靠的五清区，2008年，京津城际刚开通时，五清只有五个项目，且多聚集在五清区中心阳春一带，现在有将近30个项目，甚至有很多乡镇也有零星分布，供应量的显著增加也导致了成交量大幅增长，即便在今年调控如此密集的情形下，五清区的新房成交仍稳居高位，伴随着供应量的增加，房价也稳步上行，刚开通时，高层的均价在每撇米5000至6000元，别墅的均价在每平米8000元，当前同样位置高层均价在每平米7000至8000元，别墅的均价在每平米11000元左右，涨幅在每平米2000至3000元，5月17号，停靠五清站的京津城际，由原来的六对，增加至十一对，更大程度解决了很多买房人的后顾之忧。 车捷：对于北京和天津城际列车通的以后比较方便，选择来我们这买房子，有不少是北京的客户。 知名房企纷纷抢滩天津卫，也使天津的房地产企业激烈加剧，很多的知名房地产商纷纷进入天津，尤其是近水楼台的北京房企，让天津楼市的竞争日趋激烈化，像北京金隅佳业今年年初，连续在天津拿地，京津两地的互动越来越明显。 王子惠：随着城际铁路的修通，天津市地产业的位置也在明显的提升，像现在的央企，保利也好，首创等等，这些包括万通这些央企，这些大的开发企业都在进入天津。就是整体的天津市的本土企业，在借助他们的势，在形成一种合力，把天津市的房地产推向一种非常健康的，或者高水平的那么高速度发展的一个快车道。 计渝：高速铁路建成以后，对于当地土地的价值的提升是不言而喻的，对于房地产业的影响，自然也就很大，这里我们继续来和华西证券消费行业研究员龙俊一起来探讨这个话题，你如何看待高铁对于沿线的土地价值市提升，和房地产业发展的推动作用？ 龙俊：其实我们这个问题刚才已经是聊过一半了，我们认为，有两类城市是最受益高铁开通的，第一类城市，就是在高铁开通以后，能够被发达城市有效辐射到的二线中小城市，这是第一类，第二类城市作为高铁枢纽城市的二线区域中心城市，我们认为如果某些房地产公司，能够在上述城市拥有大量廉价土地的储备，同时它自己的运营效率比较高，再加上它对外部资金依赖比较小的情况下，我们认为这样的房地产公司更看高一线。 计渝：我们也注意到，在房地产业目前的发展周期情况下，恰逢高铁投资的高潮，强投资的周期到来，在这两个时点上，我们现在如何来判断，对于很多投资者来说，要不要按照高铁投资的周期，或者它的布局，来安排他在房地产方面的一些投资策略呢？ 龙俊：我们的观点是这样的，首先我们来看一下，就高铁本身对房地产行业影响的时点，是从什么时候开始的，根据我们对国外的大量的数据的统计，通常来说在高铁开通的前一年，房地产，所在城市的房地产已经开始启动，为什么是这样呢？举一个很简单的例子，当某一个城市中间它开通一条地铁以后，地铁上盖的物业以及周边的小区房价自然是上涨的，为什么？就是人们对它有一个很强烈的预期，在高铁开通以后，随着经济快速的成长和人口的快速汇集，经验告诉我们，在相当长的一段时期内，可能是长达十年的时期内，地当地房地产的增速将会显著高于当地经济的增速，我们觉得，从高铁高度来看，房地产很行业是一个非常好值得长期关注的机会，但是我们也要看到，在目前国家政策面对于房地产行业处于打压的态势，同时银根处于紧缩的趋势，在这种情况下，我们希望投资者能够平衡一下中长期和短期的风险，权衡考虑以后再做出自己的投资策略。 计渝：后高铁时代的来临，人与人，地区与地区之间的距离大但缩短，遥远不再是听起来让人直皱眉头的话题，跋山涉水不再是费时又辛苦的事情，将会有更多的人想到在休闲渡假的时候，选择外出旅游了。 后高铁时代旅游产业商机无限 三特索道是一家和旅游关系紧密的上市公司，主营业务是风景区客运索道运输为主，辅以旅游地产开发，谈到高铁对旅游产业的影响，公司总裁刘丹军非常乐观。 刘丹军：我们认为，高铁时代对旅游的刺激，怎么估计都不过分，中国的交通状况近二十年有翻天覆地的变化，我们回想二十年以前，从武汉到三亚，1990年我去过一次，得三天才能到，高铁的交通解决，对中国的旅游市场会有一个非常大的影响。 刘丹军告诉记者，自己从事旅游行业十多年，交通对旅游市场的影响自己深有体会。 刘丹军：华山我是印象很深刻，1995年，我们华山索道开通的时候，从西安到华山开车得四个小时，130公里二级公里，路坑坑洼洼的，得四个小时。2000年的时候高速公路通了，一个多小时，将近两个小时，现在从西安到华山的高铁是20分钟，从郑州过来一个多小时，未来从西安到北京的高铁，到武汉的高铁都开通以后，从华山辐射到大的中心城市，基本上也就是三到四个小时，所以高铁的开通，对我们的旅游资源开发，是非常有意义的。 三特索道公司是一家全国布局的旅游开发企业，高铁的开通已经给三特公司带来了明显的收益，随着高铁建设的进一步推进，三特公司布局全国多个旅游项目都会受益。 刘丹军：今年从西安到郑州的高铁开通，华山的游客增加了20%，我们华山索道的收入也相应增加了20%到30%，应该是明年年初，从海口到三亚的城际高铁开通，从海口到我们猴岛的景点一个多小时，从三亚到我们猴岛的景点只有20分钟，所以景点交通的问题完全解决了。而且游客可以很方便的在海南不同的景点，通过高铁一个一个点去去看。像我们梵净山景点，梵净山过去交通很不好，未来从广州到贵阳的高铁开通，就把19.5个小时的路程缩短到4个小时，就把珠三角的游客带到贵阳。所以对我们梵净山的旅游景点有很大得好处，所以我说，高铁的开通对中国旅游市场的影响，怎么估量都不过分，未来三年是1.3万公里的高铁路程，四纵四横，中国的交通应该是基本解决了。 著名的黄山旅游，目前也正在高铁沿线加大营销力度，并在高铁旁边布局旅游地产业务，大打高铁牌，今年5月，黄山市宣告，合福客运专线黄山段，黄杭，皖赣三条高铁，进入全面实施阶段，其中黄杭铁路是连接黄山，杭州，名山名湖风景名胜区的黄金旅游通道。 黄嘉平：黄山可能与上海，杭州，进入同城时代，高铁优势加上黄山独特的资源优势，这个综合效应可能就更加明显了，比如拿我们地产来讲，可能土地升值，旅游升温，产业升级。 高铁的开通，让全国各个品牌的经济型酒店企业，都在纷纷抢滩高铁沿线城市，掀起了一场新的圈地大战，强劲的运输网意味着强劲的客流，强劲的客流则意味着酒店业强劲的业务增长和现金流的到来。 俞萌：京沪高铁的信息大家在两年多以前都知道了，而且这是列入国家重点的发展，锦江之星也是借着这个契机，在京沪高铁沿线的城市，它停站的城市，我们都已经进行了密集的布点，目前还仅仅基本上局限于锦江之星，我们在向，除了锦江之星以外，比锦江之星更高的品牌，比锦江之星更低的品牌也应该进入这些城市，跟高铁配套。 计渝：好，下面我们来连线中信证券旅游行业研究员赵雪芹，听一听她对于高铁对于旅游业发展的推动作用是怎样的判断，雪芹你好。 赵雪芹：你好。 计渝：高铁对于旅游业的影响我们注意到，有各个专家都有一些评价，我们想听听，你对于高铁对于旅游业的影响是怎样的评价？ 赵雪芹：我觉得高铁对中国旅游业的影响，应该说用什么样的形容词都不为过分，因为我们知道，交通是旅游的一个必要条件，交通条件的改善，它可以大幅提升旅游者的出游效率，使旅游者在既定的时间里，体验更多的目的地，刚才我看节目里面已经播了，比如上海黄山之间的距离，原来坐火车是7个小时，飞机是45分钟，汽车也要6个小时，但高铁出来之后，出行只需要1.5小时，这么短的时间相当于同城化了，在这样的效率提升的形成下，它对于整个旅游的出行效率，是一个巨大的提升。 计渝：我们看到，高铁一方面对于出行旅游效率提升，同时高铁对于旅游行业提供的服务的品质，比如说出行的舒适度，是不是也带来比较大的影响？ 赵雪芹：没错，高铁的品质，跟原来的普通铁路客车的运行质量肯定有很大的提升，我们看了一下，现在四纵四横当中，有很多的专线是客运专线，这种客运专线一方面方便了商务，另外一佛教，对于旅游的直接影响也是巨大的，这个舒适度的提升，和效率的提升，对旅游的促进，我想应该是革命性的变革，我们也看到“十二五”规划当中，对于旅游行业政策的规划，我们相信凭借高铁这样巨大的高效的物流系统，也可以使人和物达到更高的运营。 稿件来源：中央电视台财经频道《交易时间》栏目 播出时间：9:00—11:50,13:45—15:33相关文章：房地产：通胀高企近期房价难跌房地产：通胀高企近期房价难跌社科院社会蓝皮书：老百姓首要期望是降房价房地产：货币政策再收紧市场成交受压房地产：销售市场高位稳定土地供需两旺房地产：货币政策再收紧市场成交受压房地产：销售市场高位稳定土地供需两旺开发商饲料商空调商游戏商合伙造城房价一万元房地产：销量小幅下滑同比降幅扩大房地产：销量小幅下滑同比降幅扩大
