2015房地产信托2021房地产信托【新闻】

老铁们,大家好,相信还有很多朋友对于2015房地产信托和2021房地产信托的相关问题不太懂,没关系,今天就由我来为大家分享分享2015房地产信托以及2021房地产信托的问题,文章篇幅可能偏长,希望可以帮助到大家,下面一起来看看吧!

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信托投资的风险很大吗?债券基金和信托哪个更安全?什么是房地产基金?房地产信托收紧,对房价有影响吗?信托投资的风险很大吗?感谢邀请,我是信托者,专业从事信托。

这题面我就不分析了,我从以下几方面来分享我的观点。

信托投资有风险吗?

可以很明确地告诉你——有!!

其一,每年每家信托机构都会想社会发布年报——每家公司在年报上都会有类似的公告:公司在经营中可能遇到的风险主要包括:信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、合规风险、声誉风险等。信托机构(受托人)都承认有风险,您作为投资者迷信零风险,这可能吗?

其二,2019年上半年,市面上不可否认有中泰信托的个别项目逾期,更甚至安信信托,中江信托整个信托机构有存在明确性风险——安信信托被证监会追问,中江信托被雪松金融接盘,这是累累事实,咱不能视而不见!!!

其三,2019年中国经济处于下行期,金融政策还是以去杠杆,挤压泡沫为主基调,金融市场流动性紧张,融资渠道也十分受限,房地产行业的重要融资渠道——信托,也被受限。下半年房地产信托在规模上预测也会大大缩水。

分享这么多,我是唱衰信托吗——不是的,我只是想明确一点,作为投资者,不能妄想零风险,应该做的是规避风险,管控风险,而这第一步,应该是正视风险,这是我想传递给各位阅读者的。

关于如何挑选出靠谱的信托,我在问答中也有解答相关问题,并且发文——《时下,如何筛选出优质信托》,有兴趣的朋友,可在我的头条号查阅。

码字不易,感谢您的阅读,麻烦点个赞,加个关注!!!

债券基金和信托哪个更安全?溯源认为:信托和债券基金其本质上来讲都属于债券类资产,底层资产都是大型工程、市政基础设施建设项目以及房地产项目。相比较而言,债券基金比信托安全的多。

其主要原因在于:

1、流动性区别

债券基金分为纯债基金和混合型债券基金,就纯债基看,其投资对象为国债,高等级信用债以及一些票据类业务,属于固收产品,而混合型债基则会少量投资权益类资产,例如股票,这些底层资产流动性都比较强。而信托有明确的锁定期,最短都是两三年,期间不能赎回也不能交易,不确定性更高。

2、风险度不同

信托基本是一个项目设立一个信托,投资对象比较集中,例如,都江堰工投市政一号债务融资计划,其投向就全部集中在都江堰市政基础设施,风险集中度高。而债券基金则是分散投资,会投资于国债,企业债,可转债等等,即使其中一种债券违约,对整体影响不大。

3、信批不一样

信托的信息披露并不规范、透明,其披露的尺度,内容有信托公司自己把控,通常只有信托投资者主动询问,信托公司才会告知较为详细的信息,而债基属于公开时差借贷,有强制信息披露义务,且又相关法律规范,一旦信用债违约,大大小小的财经媒体会将违约者一万前的案底都会翻出来,违约成本高。

4、信托违约率较高

截止2016年底,信托业不良资产率为0.6%,同期债券不良率仅仅0.1%,债基中即使个别债券违约,历史数据显示最后的偿还率都在50%到70%,而信托可就没有这么幸运。

总之:从信批、流动性、违约率、风险是否分散这四个方面看,债券基金更安全一些!

我是溯源归一,极简投资践行者!

什么是房地产基金?房地产投资信托基金的英语简称叫做REITs,意为RealEstateInvestmentTrusts。今天这篇文章就来为大家普及一下有关该金融产品的知识。

作为一个门外汉,我们可以这么理解房地产信托基金。假设政府宣布,在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛(我们就叫它桃花岛吧)的旅游业。可以预见的,将会有越来越多的游客去该岛上观光,购物和消费。因此,在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店,可能会有不错的生意。

很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时,在酒店建成之后,也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者,他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生,就能巧妙的解决这个问题。

不同类型的房地产信托的结构不太一样,我这里举一个比较简单的例子帮助大家理解这个概念。

上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金(REITs)的组织结构。在图的正中央是房地产信托(REITs)。该信托基金的资金来自于基金持有人(股东)。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理,其工作是管理该房地产信托基金,并向其股东征收管理费。

通过REITs,管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广,可以是住宅房产(比如公寓),零售房产(比如购物大厦),商务办公楼,酒店,厂房和仓库,等等。

如果管理得当,这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报(比如租金)。在扣除了相关的费用后,REITs会向股东定期发放分红。

一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里,REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。以新加坡政府的法律为例,如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处,那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%,那么该实体就会被归类为房地产公司股票,而非REITs,也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高,因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

上图显示的是美国REITs在过去15年的平均分红率(上图红线)以及同期美国10年期国债的年利率(上图蓝线)。大致来讲,两者有正相关关系。也就是说,当一个经济体的利率比较高的时候,REITs的分红也比较高。反之亦然。2008年金融危机期间,这一规律被打破,主要原因是REITs的价格发生大跳水,因此分红率一下子窜了上来。

目前(2017年4月),美国的REITs分红率平均为4.1%左右,比十年期的国债利率(2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者,倾向于从投资中每季度定期领取现金红利,那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。

从世界范围来讲,REITs最先在1960年代在美国出现,澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。而在亚洲地区,我们则需要等到21世纪才开始有REITs上市交易。

2016年8月,标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业(GICS中第11个行业)。在这一变化被实施后,我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市,给予投资者更多的投资选择。

从中国投资者的角度来看,去投资海外的REITs,主要有以下一些好处:

1)投资门槛低。一般来说,传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市,一套两室一厅,或者三室一厅,至少需要几十万美元,往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话,几百或者几千美元都可以实现。

2)多元分散。如果我们在海外购买一套房子,那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济,房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格,比如该居住区的学校质量,治安环境,邻居素质,交通便利等等。

但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITsETF,那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITsIndexETF在被发明以前,普通个人投资者无法实现这样的多元分散。

3)对冲股票风险。从资产配置角度来说,REITs追踪的是房地产市场,对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。

上图显示的是过去20年(1996-2015)美国的房地产价格指数(上图白线)和股票价格指数(上图黄线)的历史。在这20年间,两者的价格波动相关系数为0.5左右。在一个多元分散的资产组合中,同时包括股票和REITs有助于投资者降低风险。

4)省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道,在买好了房子之后,远远不是结束,而只是开始。一般来所,我们都不希望房子空关着,总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外,那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房,房客和房东最好见面并协商租借条例,有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客,轻则拖欠租金,重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。

购买REITs,相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产,可以省去房东很多麻烦。当然,天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。

5)流动性强。在任何一个国家,买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始,我们就需要找中介,花时间去做尽职调查,然后确定银行估值和贷款,再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候,花的时间会更长。一般来说,能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。

但是如果购买REITs,或者REITsindexETF,投资者就像交易股票一样,可以在市场开放的时候随时买进卖出,要比真正交易一套房子方便很多。

以先锋集团(Vanguard)的REITsETF,VNQ为例。该ETF中包括各种不同的REITs,有商业地产,住宅地产,多元化地产和特别地产。

当然,任何硬币都有两面。中国投资者投资REITs也会有一些潜在的缺点:

1)购买任何一个REITs,就相当于购买一支公司股票,因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉,那就相当于“瞎买瞎卖”,自然带有一定风险。当然,要降低这类风险,也可以购买REITs指数基金,这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。

2)REITs相当于股票,在证券交易所上上市,因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者,在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时,其“小心脏”可能会受不了。

值得一提的是,REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的,但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于,我们的房屋并没有在证券交易所上市,没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度,甚至每半年,因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

接下来向大家分享一些规模比较大的REITs指数基金。

在上图中,我挑选列举了一些规模比较大的REITsETF。目前交易比较活跃的REITsETF大多限于美国和欧洲市场。如果我们想要购买美国的REITs,那么可以考虑最便宜的SCHH和VNQ。这两支REITs都很便宜,其中VNQ的资金管理规模更大。RWR和IYR也是覆盖美国的REITsETF,其规模也很不错,但是费率要相对高一些。

如果想要跨出美国,那么投资者也可以考虑购买VNQI。这支ETF的费率相当便宜。覆盖欧洲的REITsETF还有IPRP和IFEU,也都可以考虑。

在2008年发生金融大海啸的时候,美国的房地产泡沫破裂,因此REITs的价格大跌。但是在这之后,REITs的价格也开始快速反弹。

纵观过去16年(2000-2016),即使包括2008年金融危机房地产大跌的时段,REITs累计的投资回报(每年12%)还是非常高,比垃圾债券(8%)和股票(4%)都要来的好。

当然,过去的历史回报不代表将来,投资者应该防止自己陷入“后视镜偏见”的陷阱。从资产多元配置的角度来讲,一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs,和其他大类资产(股票,债券等)组合在一起,同时实现跨国界的国际化多元配置。在多资产,多地域的资产配置方案中,REITs占有非常重要的一席之地。

希望对大家有所帮助。

房地产信托收紧,对房价有影响吗?有一定影响,从资金来源上看紧开发商的钱袋子。2018年,房企融资环境处于下行周期,金融导向支持实业发展和产业升级,超30项举措服务实体经济和小微企业,2019年房企融资环境并未松动,年初,发改委《关于支持优质企业直接融资的通知》,房地产业也纳入其中,可随后的发展,说明政策层面并不希望房地产过于活跃,有一定的活跃度,微活跃即可。

看新闻,每年7月前后,银监会总会整治、收缩甚至暂停房地产信托业务,年份是从2014年开始,但14、15年除外,14、15年正是房地产过冷的时候。

开发商资金来源,银行贷款占比不到20%,销售回款差不多一半的比例,加上自筹资金,占比超过80%,销售回款起着重要作用,考虑这一因素,可能在优惠折扣方面会松一些。

OK,本文到此结束,希望对大家有所帮助。

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