万科启动“X”战略 新区域拿地忙

万科启动“X”战略 新区域拿地忙 MBAChina 　　编者按：“万科将做一个房价跟随者。”王石所言也是万科在竞争激烈的*城市的策略。万科对二线城市的布局在于，其擅长做中端产品，未来二线城市的购买力足以支撑万科的稳健发展。

2009年万科有些郁闷。过去的楼市冷冻期，由于早早做好了战略预判，调整的主动权一直牢牢控制在手中。没想到回暖的春天提早了，万科还来不及为下一轮丰收早作打算。

“这是万科最后一次再度提升公司价值的机会。”已逐渐退居二线的万科董事长王石，用一如既往的语调表述。

万科被追赶

2009年上半年，万科依然是毫无疑问的龙头老大。2009年1~6月达到销售金额307.6亿元，是国内唯一一家半年超300亿元的房企。然而竞争对手越来越快的速度，让万科有些手心出汗。

保利2009年上半年卖出了210亿元的房子，虽然比万科差了一个等级，但其同比增长达到了168%。而万科仅仅比去年增加了27.5%。保利的口号比行动更亢奋，董事长李彬海宣布冲击“2010净资产500亿元，总资产1000亿元”的目标。

让万科最为难受的是，保利的增长模式完全复制万科的手法，高速拿地开发，高资产周转率。而且运用得相当娴熟。截至2009年3月末，保利的土地储备达到了2570万平方米，远高于万科的1793万平方米。而且从2008年开始，保利借债、增发已获得了123亿元的巨额融资。有接近保利内部人士透露，无论今明两年市场状况如何，保利再进行大额融资已确定无疑。

“保利在很多方面拥有万科难以企及的优势。如果他们真能在限定时期内达到两个目标，超越万科完全有可能。”万科一位高层管理者向记者表示。如保利大股东的资金支持、央企政策层面的先天优势。

其实，咬住万科不放的竞争者不是保利，而是在香港上市的中海发展。中海2009年上半年以262.7亿港元的销售额位列第二把交椅，已经超过2008年全年的销售额。与保利不同，中海采取的是与万科完全不同的发展模式，一直走的都是高端路线。因此在净利润这一指标上一直远超万科。2008年万科销售额400多亿元，净利润只有40.33亿元。而中海销售只有207亿港元，只有万科的50%，但净利润却高达50.5亿港元。

而且中海的母公司中国建筑成功在A股IPO，融资达426亿元，按招股书的计划，其中部分资金将投入中海，万科面临的竞争压力大增。

布子“X”

万科终于出手了。

7月16日，万科与保利、中海、碧桂园和雅居乐竞价，举牌117次，21.5亿元夺佛山总价地王。这是继武汉争夺后再次在土地拍卖中获胜。#p#分页标题#e#

7月7日，万科在武汉雄起了一把，一举击败保利、金地，以7.275亿元的代价获得了武汉东湖开发区郑桥村地块。此次拍卖先后进行了652轮举牌，最终在楼面地价超过2100元/平方米后，万科得偿所愿。

业内人士向记者表示，万科之所以一反常态，源于其在武汉的率先布子及深耕细作。熟悉当地政经生态的上述人士透露，万科此前在当地已经营了一段时间，人脉关系已经打通，因此无形成本也相对更小。

武汉的胜利是很好的前期布子范本。

而从5月22日开始，万科这两个月也一直在为以后的发展寻找先手。

最近万科花费超过80亿元拿的地，基本都位于二线城市。而且不少都位于万科区域聚集地以外。多年来，万科一直沿着“3+X”战略进行区域聚焦发展。其中三大战略聚集地分别是指：长三角，上海、苏南与杭州形成犄角，每年贡献近130亿元销售额；珠三角，以深圳、广州为核心，年销售额超过150亿元；渤海湾，北京、天津，年销售额近100亿元。

但万科拿下的16个新项目中，有11个是在三大战略聚集地以外，也就是万科所谓的“X”区域。“通常这些区域主要都是当地的地产商在开发，全国性的上市公司没有进驻，或者没有‘扎根’。”一位万科的内部人士向记者描述他们新选择的区域，但这些区域都有着不低的消费潜力，例如厦门、福州、重庆等。

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