6月28日，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）向港交所提交了IPO申请，联席保荐人为中信证券、摩根大通、瑞信。这已经是万达商管第四次向港交所提交IPO申请，前三次分别为2021年10月21日、2022年4月22日、10月25日，时间跨度长达两年之久。

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万达商管的上市之路并不顺畅。早在2014年年底，万达商业（即万达商管的前身）曾在港股上市，但由于估值不高、股价低迷，2016年9月便从港股私有化退市，并计划回归A股市场。然而，在A股市场上，万达商管也遭遇了多次挫折。2021年3月24日，万达商管发布公告宣布，该公司将不再申报A股IPO，意味着万达商业管理公司连续申请6年的A股上市计划，以彻底失败而告终。

此后，万达商管将目光再次转向港股市场，并于2021年10月21日首次向港交所提交IPO申请。然而，在此之后的两年内，万达商管三次更新招股书均未能成功上市，并于2023年4月25日第三次失效。

在此期间，万达商管也曾尝试在境内发行公司债券以补充资金。但同样遭遇了波折。2022年12月31日，大连万达商管公开发行公司债券注册程序获证监会受理；2023年3月21日，因向上海证券交易所申请发行公司债券而中止注册程序；6月9日，大连万达商管和主承销商国泰君安、开源证券分别提交《关于中止大连万达商业管理集团股份有限公司公开发行公司债券注册程序的申请》；6月28日，证监会决定中止大连万达商管公开发行公司债券注册程序。

在此背景下，万达商管第四次向港交所提交IPO申请显得尤为紧迫。因为根据此前万达商管的对赌协议，如果该公司不能于2023年年底上市，投资者可要求万达按照8%的收益率回购总额380亿的股权。根据相关机构的测算，若不考虑预提所得税和股息，万达一方的潜在回购支出规模高达440亿元。

这对于万达集团董事长王健林来说，无疑是一个巨大的压力。自2017年万达危机以来，王健林凭借着雷霆手段，短时间内将万达系的负债降低到了一个合理的水平。后来，随着建业、融创等企业的债务违约，王健林还逆市进行了“抄底”。但是，让王健林没想到是，诸多因素叠加之下，相关板块没有迅速回暖，万达商管的IPO进程也不及预期，而正是万达商管上市进程缓慢，直接将万达和王健林推向了危险的境地。

从估值的角度而言，当下港股市场对于物管以及地产板块都不太“友好”，选择此时上市也是不得已而为之。尽管这样，万达商管也必须尽快上市。因为到期对赌协议将会给王健林带来巨大的压力，有可能直接将万达系推向危险的边缘。而此前王健林也承认，因为万达商管的上市延迟，万达遇到了一定困难。

IPG中国区首席经济学家柏文喜则撰文指出，“万达商管已经创造了民营企业境外市场的最慢纪录。”那么，如果年底万达商管不能如期上市，王健林是否能够完全应对高达440亿的回购，那么从万达商管的账面来看，很显然其是不能覆盖这笔回购，且万达系今年还减持了部分万达影视的股票，以应对未来可能出现的危机。

此外，万达商管也面临着一些诉讼风险。据企业预警通消息显示，四月至今，万达商管多出了三条开庭公告，均为合同纠纷。其中一起案件涉及金额高达1.5亿元。

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那么，万达商管第四次IPO申请成功率有多高呢？这取决于多方面的因素，包括市场环境、行业竞争、公司业绩、监管政策等。

从市场环境来看，2023年上半年，港股市场表现不佳，受到多重因素的影响，港股恒生指数下跌了不少。此外，近期港股市场也出现了多起新股破发的情况，如小米、美团等。这些都给港股IPO带来了不利影响。

从行业竞争来看，万达商管虽然在中国商业地产运营领域处于领先地位，但也面临着来自同行和新兴企业的挑战。

例如，在线零售平台如拼多多、京东等通过提供更便捷、更优惠的购物体验，吸引了大量消费者；社区团购平台如美团优选、盒马鲜生等通过提供更快速、更新鲜的生鲜配送服务，满足了消费者对生活品质的需求；共享办公平台如氪空间、优客工场等通过提供更灵活、更高效的办公空间解决方案，赢得了创业者和中小企业的青睐。这些新兴企业都在一定程度上对传统的实体零售和办公产生了替代和冲击。

从公司业绩来看，万达商管在过去几年中，经历了业务调整和转型，从单一的商业地产开发商，逐步转变为以商业地产运营为核心的综合服务商。万达商管通过收购、合作、自建等方式，不断扩大其商业地产的规模和品质，同时也通过引入多元化的业务模式，如物业管理、资产管理、文化旅游、酒店管理等，提高了其收入来源的稳定性和多样性。

从监管政策来看，近年来，监管部门对于房地产行业的调控力度不断加大，旨在遏制房价过快上涨，防范金融风险，促进房地产市场的健康发展。这对于以房地产开发为主要业务的企业来说，无疑是一个巨大的压力。

然而，对于以商业地产运营为主要业务的企业来说，这反而是一个机遇。因为在政策限制下，房地产开发商会更加重视商业地产的运营效率和收益率，从而更愿意与专业的商业地产运营商合作。这就为万达商管提供了更多的市场空间和合作机会。

万达商管第四次向港交所提交IPO申请能否成功，还需要看其能否克服市场环境、行业竞争等方面的挑战，同时也需要看其能否充分展示其公司业绩、监管政策等方面的优势。如果万达商管能够成功上市，那么将对其未来的发展和战略有着重要的意义和影响。

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