原创 房小评 中国房评报道
2022-08-19 19:16
发表于北京
8月19日下午，交易商协会召集多家民营房企进行座谈，会议探讨通过中债信用增进投资公司
（以下简称：中债增）
增信支持的方式支持民营房企发债融资。
此前，就有媒体报道
碧桂园、龙湖、新城、旭辉、金地、远洋
等6家房企正在被监管部门纳入中债增担保的中期票据发行试点。
而据财新援引接近
交易商协会的知情人士消息
，增信将按照市场化、法制化方式进行，参与主体向市场开放，并非经选定才可参加。
国家队直接下场给民营房企做信用背书，这下可以解决当前民营房企融资难的问题吗？
让我们先来看看上一次这么做的效果：
5月份，监管部门指定主承销商设立信用违约掉期（CDS）、信用风险缓释凭证（CRMW）等信用保护工具，为民企公开市场融资增信。当时，监管部门也出过一个示范名单：龙湖集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、美的置业等。
但是，这一政策实施至今，市场反馈是：
对解决房企融资难问题效果一般。
据中国指数研究院数据，5月份至今，仅有龙湖等5家企业利用上述CDS等工具做了39亿元融资，而且信用缓释工具对债务平均担保率仅10%-20%。
例如，5月底，新城发行过一笔规模为10亿元的中期票据，期限为2+1年，主承销商为上海银行、海通证券。在监管层协调下，中债增和上海银行联合创设CRMW为该笔中票增信，但创设本金总额为1.3亿元，仅相当于中票发行规模的13%，中债增和上海银行对应的增信额度分别为3000万元和1亿元。
几亿元和几十亿元的融资担保规模，对于当前房地产企业的还债压力来说连“杯水车薪”都算不上。
据克而瑞资管（CAIC）统计，2022年8月份至12月份，房企境内外债务到期规模还有约
2272亿元
。2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约
1812亿元
，其中海外债约为617亿元。
来源：克而瑞资管
其中，民营房企合计共有
1000亿元
债券即将到期，海外债约占总规模的43%。尤其是今年10月份，房企将再次迎来债券到期小高峰，预计将有近
800亿元
债券到期，其中近
500亿元
为境内债券。
面对巨额债务到期偿还压力，房企的选择是依靠销售回款和借新还旧。销售回款计划因为疫情等原因，远不及预期，而且预售资金监管政策严苛，房企销售回款多数在项目封闭管理，难以抽调回总部用于还债。因而当下要解决还债问题，还是得继续发行债券、票据等进行融资，借新还旧。
问题是，由于一系列黑天鹅事件，资本市场对于房企的股票和债券保持高度警惕，典型房企的债券价格经常上演跳水行情，多数民营房企已经发不出债。
今年成功发债融资的房企绝大多数是国企，例如6月份成功发行债券的房企当中，国企占比高达
约92%
。7月份，几家民营房企的债务交换要约，勉强算作发债成功，才将民营房企的发债融资比例提高到41.6%。2022年1-7月，民营房企发行海外债同比下降
94.9%
，信用债融资同比下降
83.6%
。
来源：克而瑞资管
今年四季度是房地产企业偿债高峰期，如果不能打通融资通道，仅依靠销售回款，恐怕又有房企信用要爆雷。因此，对于仍然“站着”的民营房企来说，接下来最重要的任务就是发债，尽一切办法融资。
监管部门也注意到这一问题，从5月份开始，就想尽办法为民营房企做信用背书，帮助民营房企发债融资，但是实际成效却如上所述，规模不大，效果不明显。与此同时，民营房企的债券市场继续震荡，优秀企业债券价格也会跳水，甚至被机构恶意做空。
进入金融监管部门提出的信用融资示范名单，是这些仍然“站着”的民营房企当下
自救自保
的事情。
碧桂园、龙湖、新城等民营房企积极配合这些新融资工具，进入示范名单是增强自身信用的机会，虽然直接得到的融资金额不大，但是房企很看重其示范意义——
如果说未来房地产行业能剩下几家民营房企，一定就是名单上的这些了吧？！
但是，根据市场反馈来看，进入名单也并不是拿到了“救生圈”，也不等于“上了岸”。
01
增信工具的融资规模太低
这次中债增下场为民营房企做担保，的确刺激了市场信心，当日示范企业的股价大涨。但是随后就有人想到：房地产企业这么大的融资需求，中债增能满足多少？
按照《融资担保公司监督管理条例》：
融资担保公司对同一被担保人的融资担保余额不超过其净资产的10%，对同一被担保人及其关联方的担保责任余额不得超过其净资产的15%。
对被担保人主体信用评级AA级及以上的发行债券担保，计算前款规定的集中度时，责任余额按照在保余额的60%计算。
目前中债增公司净资产120亿元，10%是12亿元，按照60%计算，中债增为单一担保人可以担保20亿元（12/0.6），为单一担保人加关联方可以担保30亿元。
20亿元-30亿元的融资额度，对于目前头部民营房企来说，真的是“杯水车薪”。
此外，在中债增对民营房企发债提供担保的同时，房企需要同时提供“反担保”，即拿出相应的资产做抵押担保。很多房企此时有效资产都处于抵押状态，能拿出有效资产的房企不多，能用好上述增信工具的房企也不多。
当然，中债增下场进行信用背书这件事的示范意义更大：
在目前市场条件下，有资产有时候未必能借到钱，如果这些资产或公司得到了中债增的信用背书，别的投资机构就敢借钱给这些房企，进而其他在途的融资也会得到其他金融机构的放行或支持。
02
融资恢复的前提是销售恢复
投资者购买民营房企发行的债券、票据的前提是相信这些企业能够如期归还本息，此前那么多民营房企信用爆雷的案例，让投资者
视
房企信用融资为雷池，不敢逾越一步。
即便是对仍然“站着”的头部优秀民营房企，投资者也“不完全信任”。前不久，某知名企业的债券被做空，债券价格大幅度下跌。此前投机房地产企业债券的投资者已经被教育了，如今肯再买入房地产企业债券的投资者，都奔着底线思维：
这些债券到期能不能偿还本息？
房企如期兑现本息的前提是房子能够卖出去，这些债券融资的钱投向的是好项目才行。很显然，如今房地产销售市场偏冷。
来源：国家统计局
国家统计局数据显示，1-7月全国商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%。另据克而瑞等机构数据，7月份百强房企销售额再度出现同比和环比双下降，6月份环比上升势头被打破，7月份环比下降约35.4%。此外，7月份楼市“黑天鹅”不断，如“强制停贷”、“烂尾楼”、“现房销售”等利空消息此起彼伏，让购房人和房企债券投资者信心受到打击。
一般来说，房地产融资市场会滞后于房地产销售市场复苏，在市场销售复苏之后，融资信心也会逐渐恢复，反之，房企只能高利息借钱，涸泽而渔，即便如此，在目前市场情况下，也很难借到钱。
03
能自救方能他救
剧情发展到今天，应该说，调控部门是会出手救一部分民营房企的，因为未来房地产市场的发展需要这些民营房企。
且不说就业、纳税这些大家都懂的道理，仅从房地产行业发展格局来看，也有必要保留和发展一部分民营房企：一方面这些民营房企可以起到“鲶鱼效应”，倒逼国企创新、提效。另一方面民营房企是探索和创新的前锋，对房地产市场健康发展很重要。
如今，这些仍然“站着”的民营房企想“活下去”的意愿很强烈，几乎每家民营房企话事人都在积极奔波于保交楼和融资等事情，有的知名开发商大佬甚至“一夜愁白头”。因此如上所述，当监管部门开展各种信用背书工具试点时，这些民营房企也都很积极地参与。
问题是，确定哪些民营房企该被救，是很难的事情。既然当下不具备“大放水”的条件，不能拯救所有房企，对于仍然存活的民营房企，也不能一视同仁地将它们都看作健康、优秀的房企。
比如，某房企这些年开发业务虽然规模不大，但是资本投资做得很多，表外负债隐藏得比较深，大部分还没有到期，因此表面上仍然显得财务很健康。再如，这次缩表中，很多倒下的民营房企“三道红线”都是绿档的。可见，财务报表并不能代表一切。
因此，即便监管部门现在开始要救一些民营房企，也不可能是以“直接给钱”的方式救，通过让券商、中债增这样的第三方给予信用背书，已经是较大的帮助动作。这些帮助金额固然比较小，但是政策示范意义比较大，如果是真正财务健康的民营房企，应该能抓住这根绳子。