在房企2018年年报营收净利普遍大增的背景下，一手房代理服务商的日子却没那么好过。4月3日，深圳世联行地产顾问股份有限公司（002285.SZ，简称“世联行”）举办2018年度业绩视频会，董事长陈劲松率高管团队出席，并与展开投资者互动。
根据世联行在3月29日发布的2018年度业绩报告显示，公司实现营业收入75.34亿元，同比下降 8.26%；归属上市公司股东的净利4.16亿元，同比下降58.59%。
对于营收和净利的双双下滑，世联行表示，2018年面临着国内外错综复杂的经济形势和不断变化的房地产调控政策，这无疑是艰难的一年。由于交易服务板块受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，公司自2009年上市以来第一次营业收入和归属上市公司股东净利润均下降。
这场北京上海深圳三地同时举行的视频会，上海场的投资者对业绩下滑颇为紧张。有投资者在现场直言自己被公司忽悠三年，质疑公司2018年整个业绩下滑的背景，以及世联行面对未来环境变化，旗下各项业务、资金管理风控是否做好准备。
对此，陈劲松及世联行CEO朱敏坚称，公司管理层不是一个忽悠的团队。事实上，2018年房地产交易实施非常严苛管控，超出了世联行的预期。世联行管理层承认准备不足，并专程跟投资人道歉。陈劲松指出，一手代理市场有3000亿的份额，仍然是一个特别大的机会，公司具备寻找机会的路径。
值得一提的是，与世联行有着业务重合的另一家一手代理服务商-易居中国，此前在香港发布的2018年业绩，却是另一番景象。易居中国2018年整体收入达59.5 亿元(人民币，下同)，较去年同期增长28.4%；净利润10.8亿元，较去年同期增长41.3%；归属于公司股东的核心净利润达11.4亿元，同比增长63.0%。
营收净利首度双降
2018年，世联行代理服务业务实现营业收入33.16亿元，同比下降12.26%。陈劲松分析指出，有两方面的原因导致业绩下滑：首先，没有拿到预售许可证之前，售楼处是不能开门迎客的，甚至不能打电话招徕客户；其次，世联已售未结算的量在同比例增长，但却因为不能结算而不能计入2018年营收。为何不结算？陈劲松解释道，目前房企结算口径是严格按照房子完成合约、做好按揭的流程来走的。但由于很多项目备案速度大幅降低，彼时世联行成本已经支出了，却没有结算的确认收入，直接导致营收利润下滑。
世联行的业绩受影响最大的是传统业务——交易服务板块，交易服务板块营业收入为52.87亿元，同比下降了18.63%。这一板块占到公司营收的70.62%，包括代理服务业务、互联网 业务和顾问策划业务。
市场进入下行周期的时候，世联行上述业务无一幸免，均出现了不同程度的下滑。报告期内，互联网业务营业收入为16.81亿元，同比下降28.58%，由于全国各城市对房地产电商政策持续收紧，公司互联网 业务的拓展受到限制，随着“一城一策”的严格执行，房地产电商行业的发展也存在诸多不确定性；2018年，顾问策划业务营业收入为2.56亿元，同比下降20.35%，主要由于2018年受政策调控影响，开发商拿地意愿谨慎，全国重点城市土地流拍达到1808宗，从而对顾问策划业务的需求降低。
陈劲松对房企在2018年业绩大增并不意外，他直言行业TOP20的房企增长率可能更多是靠并购而来。那么世联行的大交易服务将如何适应新的房地产市场？陈劲松自称从去年下半年便开始思考，要用精准营销、金融手段帮助呈现简单拓客向一体化解决方案转换的服务模式。他的预判是，在中国城市化的下半场，一手房交易维持10万亿以上规模，并可长达10年之久。一手交易代理服务在3000亿左右规模，主要包括三方面价值：找到交易对象、节省交易对象的费用、达成和约。因此，世联行将在4月份开始在案场试验推广精准营销场景。
一手代理服务风险犹存
一手代理服务的市场蛋糕巨大，却没有行业巨头。即便是易居中国，其易居一手房代理市占率只有5%不到，今年按照万亿的目标测算也只有7%左右的市占率，更长远的目标是10%。
不论世联行抑或易居中国，为了规避主营业务的风险，均有布局其他业务。早在几年前，世联行便开始布局新的业务类型，包括金融、资管、互联网(电商)等创新服务，还开展了世联红璞的公寓管理、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等服务。而易居中国则相对集中于服务链条，开拓了房地产数据及咨询服务、房地产经纪网络服务等。
数据显示，世联行2018年公寓业务营业收入为4.06亿，同比增加94.85%。历经三年多的发展，公寓业务已覆盖30个城市，公司运营项目已达到191个(包括包租及托管模式)， 运营间数近3万间，运营半年以上项目实现90%以上的出租率。家寓产品落地武汉、苏州、广州三个城市，稳定出租率90%以上，续租率持续上升，保持在50%左右，同比涨幅24%。
此外，世联空间也取得了一定的发展，目前已布局15个城市，累计落地项目52个，总体面积近60万平方米，实现营业收入1.94亿元，同比增长118.04%。世联空间现已打造产品标准化体系，并完成项目管理系统、办公大数据系统的开发及上线运营。
但从营收比例来看，资产运营板块2018年的收入占比仅为8.47%。另外，这一板块仍在亏损，资产运营业务毛利为亏损4.2亿元，同比下降41.84%。
在新业务布局早起，亏损在所难免，但投资者更关注的是盈利通道是否被打通？世联行管理层分析指出，现阶段运营业务只是目前暂时的亏损，在公司可控制的范围内，增值服务将会给公司带来高回报。比如，2016年散收的公寓，明显是亏损的，但从公寓业务和空间业务看，绝对量不大。亏损当中有一块非常大的部分是实际支付和公司在会计账上记录的租赁成本，实际支付的模式超出时间有规定，按照新会计准则的算法，在2018年和2019年会有1.5-1.6亿元的支出。
对于公寓业务的亏损情况，世联行方面在4月3日的网上业绩说明会上也坦诚，目前公司长租公寓业务还尚未盈利，属于公司业务发展的战略型亏损。在公寓业务立项时，公寓的平均租期是12年，预计需要5年的回收期。
综合视频会上世联行管理层释放的信息显示，融资成本也在上涨。2018年整体去杠杆，银行贷款的利率上浮了15%-20%，加上非标资产证券化的成本上涨，这是公司主要财务成本。但管理层称，目前公司账上还有接近20亿现金，资金风险可控。公司手握40亿小贷资产余额，这块资金解决了财务费用的增长。
一方面是一手房代理结算周期拉长带来的经营收入下滑，另一方面是财务成本增加。“务实“的世联行，能否在未来交出一份投资者满意的财报，市场拭目以待。
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